五星級(jí)酒店籌建設(shè)計(jì)施工的總體規(guī)劃
一、目前高星級(jí)酒店新建籌遍存在的幾種現(xiàn)狀：
1、投資方不懂酒店，所聘請(qǐng)的籌建負(fù)責(zé)人也只是親信仍然不懂酒店，酒店整個(gè)籌建就是在一個(gè)懵懵懂懂的狀態(tài)中進(jìn)行，膽大！可怕！
2、投資方聘請(qǐng)了酒店專業(yè)管理人員做籌建總經(jīng)理，但往往請(qǐng)到的都是在某某酒店任職的總經(jīng)理，其強(qiáng)項(xiàng)是酒店建成后的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)于前期工程籌建仍然似云似霧；
3、投資方與酒店管理公司（暫定為國(guó)內(nèi)某品牌）簽定籌建、籌備合同，這種就要好些了。由酒店管理公司制定酒店可行性研究報(bào)告、提出酒店籌建總體計(jì)劃，前期因?yàn)橘M(fèi)用的因素，管理公司往往只派出工程總監(jiān)，與投資方確定的酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)院三方共同參與進(jìn)行酒店建筑及裝飾施工設(shè)計(jì)。
前期籌建階段：最關(guān)鍵的是工程總監(jiān)了，工程總監(jiān)一般是在酒店從工程部經(jīng)理做上來的，對(duì)于酒店的幾大硬件設(shè)備非常清楚，強(qiáng)項(xiàng)應(yīng)該是設(shè)備的選型、維修、保養(yǎng)、運(yùn)行成本控制方面，但對(duì)于酒店各功能區(qū)的布局設(shè)計(jì)等具體細(xì)節(jié)，如廚房配合餐飲接待量需要多大面積、廚房與餐廳流線怎么考慮合適、用電負(fù)荷多大、水龍頭要布置到哪些位置、炒灶需要多少口才夠，配合著會(huì)議接待規(guī)模，其餐飲大廳需要多大面積、餐飲包房需要多少合適，前廳大堂商務(wù)中心、商場(chǎng)、營(yíng)銷辦公室，KTV及桑拿吧臺(tái)、工作間、技師房等放置在哪里最合適、各考慮設(shè)計(jì)多少間等等具體細(xì)節(jié)，就還得征求其他餐飲總監(jiān)、房務(wù)總監(jiān)、娛樂總監(jiān)的意見了。因此，在前期圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，在前線的工程總監(jiān)還得和家里的管理公司密切協(xié)作。
籌備階段：由酒店管理公司增派管理團(tuán)隊(duì)，一般規(guī)模為：帶隊(duì)總經(jīng)理、房務(wù)總監(jiān)、餐飲總監(jiān)、娛樂總監(jiān)、人力資源部經(jīng)理、培訓(xùn)部經(jīng)理等，加上初期派駐的工程總監(jiān)，共有六、七人。
投資方一般需支付給酒店管理公司的費(fèi)用：
①籌建期間（18個(gè)月）：酒店管理公司單獨(dú)收取的管理費(fèi)用：一般10萬/月，派駐工程總監(jiān)10000元/月的工資，吃住700元/月，通訊500元/月的標(biāo)準(zhǔn)，該工程總監(jiān)個(gè)人小計(jì)費(fèi)用為：20.16萬元，則籌建期間投資方需支付給酒店管理公司的費(fèi)用合計(jì)為：200.16萬元。
②籌備期間（5個(gè)月）：酒店管理公司單獨(dú)收取的管理費(fèi)用仍按10萬元/月收取，各總監(jiān)8000元/月，經(jīng)理5000元/月，則前期的工程總監(jiān)加增派人員的工資為：4.4萬/月，吃住3200元/月，通訊3000元/月，則人員小計(jì)費(fèi)用：25.1萬元，則籌備期間投資方需支付的費(fèi)用合計(jì)為：75.1萬。
③投資方需支付給酒店管理公司的總費(fèi)用為：275.26萬元。
分析：聘請(qǐng)酒店管理公司的優(yōu)點(diǎn)：獲得品牌效應(yīng)、省心、省事，可加入該公司在全國(guó)（或全世界）的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)而獲得更多高端客源。作為投資方來說，唯一弊端就是需要花費(fèi)不少的錢。
4、投資方不聘請(qǐng)酒店管理公司，自己聘請(qǐng)專業(yè)的酒店籌建專家作為籌建總經(jīng)理，搭建酒店籌建部。這里就要詳細(xì)說明一下對(duì)組成人員的要求了：
籌建總經(jīng)理（籌建部負(fù)責(zé)人）：
①懂酒店土建、設(shè)備安裝、裝修工程施工組織、流程，各專業(yè)對(duì)口環(huán)節(jié)；
②做過酒店工程維修管理，懂酒店幾大硬件設(shè)備系統(tǒng)的基本配置、選型及市場(chǎng)狀況（中央空調(diào)、電梯、鍋爐、給排水、中水、強(qiáng)電、弱電、配發(fā)電、消防控制等系統(tǒng)）；
③做過酒店全面的經(jīng)營(yíng)管理，知曉餐飲、娛樂、客房、會(huì)議等經(jīng)營(yíng)管理細(xì)節(jié)，明白酒店經(jīng)營(yíng)管理者的需求，明白客戶的各種消費(fèi)需求，只有這樣才能做出真正符合酒店及客人需求的好設(shè)計(jì)；
④懂酒店的人力資源管理及財(cái)務(wù)管理，能很好地控制人力成本、酒店經(jīng)營(yíng)成本（餐飲原料、工程維修材料、能耗、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他辦公費(fèi)用等等）；
⑤精通酒店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；
⑥懂酒店基本設(shè)計(jì)，酒店整體平面功能布局，能夠和建筑設(shè)計(jì)院及裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通，審定各建筑及裝飾設(shè)計(jì)圖紙；
⑦能夠制作酒店投資概算、酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)算、酒店投資回報(bào)分析；
⑧能夠制作酒店籌建施工總體規(guī)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、各專業(yè)工種施工進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，各專業(yè)間的交叉配合、協(xié)調(diào)，現(xiàn)場(chǎng)工程問題的處理辦法，施工變更處理，施工成本控制等等；
籌建部組員：
①土建工程師：要求具有高星級(jí)酒店建筑施工經(jīng)驗(yàn)，能夠處理現(xiàn)場(chǎng)施工問題；
②結(jié)構(gòu)工程師：要求具有高層建筑結(jié)構(gòu)施工經(jīng)驗(yàn)，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對(duì)建筑設(shè)計(jì)院的結(jié)構(gòu)圖能夠提出優(yōu)化建議，
③給排水工程師：要求具有高星級(jí)酒店給排水施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉酒店中水系統(tǒng)，知曉相應(yīng)施工材料，能夠處理現(xiàn)場(chǎng)施工問題；
④暖通工程師：要求具有高星級(jí)酒店暖通施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉中央空調(diào)各類品牌，熟悉管道材料及末端設(shè)備的選型、基本市場(chǎng)價(jià)格，能夠處理現(xiàn)場(chǎng)施工問題；
⑤電氣工程師：要求具有高星級(jí)酒店電氣施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉配發(fā)電、中央空調(diào)、電梯、泵房設(shè)備等大功率設(shè)備的用電配置，餐飲、會(huì)議、客房等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的規(guī)范用電標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需求的差距經(jīng)驗(yàn)等等；
⑥弱電工程師：要求具備高星級(jí)酒店弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉高星級(jí)酒店的弱電項(xiàng)目配置，熟悉綜合布線、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、程控交換機(jī)、樓宇自控、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)、安全監(jiān)控報(bào)警、客房RCU智能控制（含VOD點(diǎn)播）、停車場(chǎng)管理、電子巡更、無線對(duì)講、衛(wèi)星電視、電子信息顯示、多媒體會(huì)議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、配置、常用產(chǎn)品性價(jià)比。這里稍羅嗦了一些，目的是說明最好別指望找一個(gè)既懂強(qiáng)電又
精通弱電的工程師。前面提到的給排水和暖通專業(yè)，較多都是水暖一肩挑；
二、酒店籌建的基本工作順序：
★酒店圖紙?jiān)O(shè)計(jì)確定階段：
1、投資方招聘確定籌建總經(jīng)理（暫定為A）；
2、確定酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司（暫定B）；
3、投資方需根據(jù)綜合因素考慮酒店選址、所占地段在當(dāng)?shù)厥姓��?guī)劃中針對(duì)建筑高度、容積率、綠化率、交通、日照等等方面的限制，由A負(fù)責(zé)出具《酒店設(shè)計(jì)任務(wù)書》；
4、由B參照《酒店設(shè)計(jì)任務(wù)書》完成《酒店概念設(shè)計(jì)》；
5、確定建筑設(shè)計(jì)院（暫定為C）；
6、甲方A選定“地質(zhì)勘察”單位，針對(duì)酒店所處地理位置進(jìn)行地質(zhì)勘察，獲取相關(guān)地質(zhì)資料；
7、甲方A選定酒店系統(tǒng)集成公司（弱電公司，暫定為D）；
8、甲方將《酒店設(shè)計(jì)任務(wù)書》及《酒店概念設(shè)計(jì)》交給B、C、D，由C制作出《酒店方案設(shè)計(jì)》。該階段要求C需與B、D密切配合，由甲方A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和溝通。該《方案設(shè)計(jì)》應(yīng)包含的內(nèi)容有：
①酒店項(xiàng)目用地面積、建筑物占地面積、總建筑面積、建筑高度、基本功能項(xiàng)目、客房預(yù)計(jì)房間數(shù)、酒店建筑容積率、綠化率、停車、道路交通、日照（尤其是北方城市）等等；
②酒店整體外觀效果圖、造型、景觀；
③酒店平面功能布局圖；
9、《方案設(shè)計(jì)》經(jīng)甲方審定后由C繼續(xù)進(jìn)行《初步設(shè)計(jì)》；
10、同時(shí)B也同步開始進(jìn)行《室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)》，B與C要密切配合，由A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通；
11、《初步設(shè)計(jì)》經(jīng)甲方審定修改后，由C繼續(xù)進(jìn)行《擴(kuò)初設(shè)計(jì)》，該階段仍然需要B、D與C的密切配合，由甲方A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通；
12、由D開始進(jìn)行《酒店弱電系統(tǒng)圖設(shè)計(jì)》,該階段仍需要與B、C進(jìn)行溝通，由甲方A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)；
13、《擴(kuò)初設(shè)計(jì)》完成后交甲方及有關(guān)市政部門審定；
14、甲方A將地質(zhì)報(bào)告、甲方和市政部門《對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)意見和批復(fù)》、市政配套的具體條件等資料遞交給C作為《酒店施工圖設(shè)計(jì)》的依據(jù)。
15、C開始進(jìn)行《酒店施工圖設(shè)計(jì)》工作；
16、甲方A選定土建、暖通、消防、幕墻等各施工單位，并選定酒店各系統(tǒng)設(shè)備：電梯、中央空調(diào)、鍋爐、配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、泵房設(shè)備、桑拿設(shè)備、泳池設(shè)備、洗衣房設(shè)備、中水設(shè)備、水蓄冷設(shè)備等等，其中涉及到需要預(yù)留預(yù)埋技術(shù)條件的設(shè)備，如電梯轎廂及井道尺寸、幕墻需預(yù)埋鋼構(gòu)件等等技術(shù)數(shù)據(jù)，都需要通知設(shè)備廠家及時(shí)將圖紙、數(shù)據(jù)交與建筑設(shè)計(jì)院C ；
17、C完成酒店施工圖后，由甲方A將施工圖發(fā)放給各乙方施工單位，并要求對(duì)施工圖紙中相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。
然后再由甲方A組織第一次施工圖紙會(huì)審，參加單位為：甲方酒店籌建部、建筑設(shè)計(jì)院C、酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司B、酒店系統(tǒng)集成公司D、土建施工單位、暖通施工單位、消防施工單位、幕墻施工單位、監(jiān)理公司；
18、施工圖紙第一次會(huì)審后，C出具修改后的施工圖紙，和甲方A共同將施工圖紙送當(dāng)?shù)貙張D中心進(jìn)行審圖；
19、審圖合格后，由C出具至少8份以上圖紙送至甲方；
20、甲方A將施工圖紙發(fā)放給乙方相關(guān)施工單位；
★施工階段：
21、由甲方A牽頭制定酒店整體施工進(jìn)度計(jì)劃，各專業(yè)施工進(jìn)度計(jì)劃；
22、土建開始施工，出正負(fù)零時(shí)必須考慮預(yù)留足夠尺寸的設(shè)備吊裝口以及后澆帶；
23、B完成《酒店裝飾施工圖》，D完成《酒店弱電系統(tǒng)施工圖》；
24、甲方A組織進(jìn)行第二次圖紙會(huì)審，參加單位及人員根據(jù)實(shí)際需解決問題而定；
25、土建施工過程中，建筑設(shè)計(jì)院C須至施工現(xiàn)場(chǎng)解決技術(shù)問題（每周兩次或現(xiàn)場(chǎng)派駐，主要是解決結(jié)構(gòu)方面的問題）；
26、土建封頂；
27、消防、暖通、給排水、強(qiáng)電等按計(jì)劃開始施工，該階段甲方A負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)各專業(yè)的施工組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理；
28、按計(jì)劃進(jìn)行幕墻施工；
29、消防、給排水管道打壓試水合格，暖通、強(qiáng)電施工完畢。初驗(yàn)收；
30、地下層設(shè)備進(jìn)場(chǎng)安裝，其他設(shè)備按計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)安裝；
31、幕墻施工完畢；
32、弱電施工按計(jì)劃開始、裝飾施工開始，二者施工需保持同步；
33、室內(nèi)裝飾及弱電施工完畢。
說明：
1、 施工中還有很多的細(xì)節(jié)過程就不一一列舉了；
2、 這里我沒有談到工程監(jiān)理，按國(guó)家強(qiáng)制規(guī)定，必須簽訂一家監(jiān)理公司，甲方籌建部中也應(yīng)該有自己的監(jiān)理工程師，對(duì)施工過程的監(jiān)督，別指望別人，要靠自己。